不動產係一種具有固定性、稀缺性之地球資源，尤以人口驟集之世界大都市而言，更是寸土寸金。故無論是以不動產為理財工具之投資購屋者，或是為求安身立命之自住型購屋者，莫不仰賴完善之不動產交易安全機制，以維護其自身合法權益。我國政府為推動不動產交易安全制度，及維護人民住的權利，乃自1986年起陸續頒佈建築經理公司管理辦法、公平交易法、消費者保護法、公寓大廈管理條例、不動產經紀業管理條例、地政士法等法規，並建立不動產估價師制度。然因房地產具有長期消費、金額龐大、生產製造過程不同一般商品，且其交易過程較長，法律關係複雜、交易輔助人較多等交易特性，致其交易所發生之民事糾紛，仍占法院大宗案件。據消費者文教基金會統計其受理申訴案件類型後指出，購屋申訴案件自1992年至2000年間，高居申訴排行榜第1名；2001年至2004年間，因房地產景氣低迷，購屋糾紛案件隨之明顯下降；但自2005年起，因房地產景氣復甦，建商和行銷公司大力促銷房市，購屋申訴案件又再度竄升至第1名。足見我國現行之上述不動產相關制度，仍不足以完全確保不動產之交易安全。為此，本文擬從不動產法定公證之價值分析與介紹歐美國家盛行多年之不動產法定公證制度現況，並進而探討我國民法第166條之1之法定公證規定之實施，應有助於完善我國不動產交易安全機制。

     我國民法第66條規定：「稱不動產者，謂土地及其定著物。不動產之出產物尚未分離者，為該不動產之部分。」所謂土地係指水、陸及天然富源等3種。又土地按其使用性質不同，可分為建築用地、直接生產用地、交通水利用地及其他土地等4大類，各類土地並分成21種地目。另所謂土地之定著物，其種類可分為天然定著物，如野生花草樹木；與人為定著物，即一般人投施資本勞力所造成之改良物，土地法謂之為「土地改良物」。稱土地改良物可區分為建築改良物與農作改良物。建築改良物包括附著於土地之建築物或工事。謂建築物者係指定著於土地上或地面下具有頂蓋、樑柱或牆壁，供個人或公眾使用之構造物或雜項工作物。又依我國房屋稅條例第2條規定，稱「房屋」謂固定於土地上之建築物，供營業、工業或住宅者。是我國人民日常生活中所稱房地產包含上述土地及房屋稅條例第2條規定之房屋與建築法第4條所規定之建築物者而言，至為灼然。質言之，我國民法第66條所稱不動產之範圍應比房地產更大，即房地產一定為不動產，但不動產非僅指房地產，不可不辨。
     所謂「法定公證」係指國家為了保障公共利益，增進社會交易安全與人民福祉，透過立法規定某些法律行為必須經過公證，始生效力之一種強制性公證。如德國、瑞士、法國、義大利、西班牙等大陸法系國家都以民法或單行法規訂定對不動產所有權之取得與拋棄、不動產之使用、轉讓、強制買賣、贈與、抵押必須公證。我國民法第166條之1第1項規定：「契約以負擔不動產物權之移轉、設定或變更之義務為標的者，應由公證人作成公證書。」即為不動產法定公證之例。

     財產權可分為物權與債權。物權是直接管領物的權利，以能夠滿足吾人生活需要的物資為對象，屬於靜態的法律關係。債權則為交換或分配物資的法律關係，屬於動態的法律關係。以購房交易為例，不動產物權變動通常包括當事人簽訂購房契約之債權行為，與不動產物權移轉登記之物權變動行為之二個階段行為。關於物權行為之物權種類、內容、效力、公示均應依法律規定，不能任由當事人創設；惟債權行為於不違反強制禁止規定、公序良俗及法定要式外，當事人依契約自由原則約定其內容。以我國現行登記機關所為之實質審查內容觀之，應僅及於當事人間之物權契約(俗稱公契)合意，並不及於債權契約(俗稱私契)。換言之，我國目前並無實質審查當事人間不動產交易之動態法律關係之機制。實務上，因當事人訂約地位不平等或不諳法律規定，致生當事人違反契約與不願履約之糾紛者，履見不鮮。準此，若於不動產交易進行中藉由公證制度，實質審查攸關當事人間之權利義務之債權契約，將更有助於建立完善之不動產交易安全制度。茲就不動產法定公證之價值，析述如下：

有利於貫徹物權法之公示與公信原則
     所謂「公示原則」係指物權變動之際，必須以一定之公示方法表現於外，始能發生一定法律效果之原則。為貫徹公示原則，有二種不同立法例：一是以登記或交付之公示方法為物權變動之成立或生效要件主義(或稱形式主義)，德國與我國民法採之(民法第758條、761條)。二是以登記或交付之公示方法為物權變動之對抗要件主義(或稱意思主義)，法國、日本民法採之。
     所謂「公信原則」係指依公示方法所表現之物權與真實之物權狀態不一致時，對於信賴此項公示方法所表示之物權狀態，而為交易行為之善意第三人，法律仍承認其具有與真實物權狀態相同之法律效果，以為保護之原則。德國民法第892條、瑞士民法第973條、我國土地法第43條即是。按物權之公信原則是以提高公示方法之信用，促進交易之迅速，保障交易之安全為目的。又公信原則之採行如登記制度非常完備，自不致有害真正權利人之權利，倘公示之現象與實質權利實際上完全一致者，則是否採取公信原則亦已無重要。惟此僅為理想，實際殆無可能。故採取公信原則之國家，為避免真實權利人之權利受過度之剝奪，大抵採取下列措施，以謀救濟。其一為採事先預防措施，以儘可能避免登記與實際情形不符情況之發生，如登記採取實質審查主義，瑞士與我國就不動產之登記，即係採實質審查主義，然而其缺點在於造成登記程序之緩慢，與公信原則在謀交易迅速之旨相悖。其二為採取事後之補償措施，對於真實權利人所受之損害給予補償。如德國、瑞士與我國所承認國家賠償責任(土地法第68條)。其三為不動產物權移轉之債權行為應經公證始生效力之制度，如德國民法第313條第1項、瑞士債務法第216條及我國民法第166條之1第1項等規定。

有利於預防糾紛、保障迅速交易與安全之目的
     就不動產物權變動程序而言，先有當事人債權合意行為，後有物權變動合意，最終完成登記公示而產生物權移轉效力。如於當事人締結債權契約時，即由公證人適時介入及提供其法律專業經驗與有關法律諮詢，並依公正、公平、公開之立埸向當事人詳細說明契約內容與其應有之法律效果，使當事人於簽約前得以謹慎小心之態度辨別其應有之相關權利義務，同時由公證人依法審查當事人之主體資格與交易不動產之權利歸屬狀況，並就足以影響請求事項有效性、真實性之客觀事實為審究，即公證人應就當事人之意思表示或陳述、親自所見之事實狀況或其他實際體驗之結果為客觀形式之記載，則其對於不動產交易安全之保護，將遠比登記機關僅依其公定契約內容為實質審查對象，更能達到預防糾紛、確保迅速交易與安全之目的。

有利於國家建立不動產之交易資訊制度
     目前我國政府機關並無管理不動產交易資訊之專責單位，而不動產之實際交易價格資訊，卻攸關不動產證券化之股份計算、政府每年公佈之土地公告現值、市埸交易之供需價格、法人之資產計算、不動產之資產重估計算、銀行放款之擔保物價值等認定標準，及政府對不動產所課徵之房屋稅、地價稅、土地增值稅、契稅、遺產稅、房屋交易所得稅等計算，其影響可謂至深且鉅。不動產之交易活動，在社會經濟活動中占有舉足輕重之地位。然政府機關與民間機構(如不動產仲介業)或一般民眾對於不動產價值判定，仍存有相當落差；銀行於審查擔保物核放貸款過程中，亦常對擔保之不動產之實際交易價值，因所取得資訊不正確致判斷錯誤造成呆帳，亦時有所聞。是於不動產交易過程中，如能仿照法國現行公證制度(詳如後述)，由具有證明、監督、預防、溝通等基本功能及行使公權力調整民事法律行為、證明私權事實之民間公證人，作為不動產交易安全之公正第三人，以建立不動產交易之相關資訊制度，將是解決上述問題之可行方法。

法國
     法國於不動產物權變動制度上採意思生效主義，不動產之物權登記僅具對抗效力，惟為使物權變動過程具有公示證據力，除當事人需物權變動合意外，仍需踐行公證方式，始生物權移轉效力。是以房地產買賣為例，法國公證人在房地產交易中負責起草或提供當事人間之買賣契約範本，且於契約中約明買賣、借貸和抵押等三方面之法律關係，並通知銀行，銀行收到房地產買賣契約後，如同意提供貸款及確認其還貸方式，將分別通知公證人與購房人辦理相關手續俟手續完成後，銀行貸款金額與購房人之自備款即共同匯入公證人設於國家信託銀行之帳戶內，買賣當事人始正式簽署房產買賣契約，並經公證人予以公證，另公證人對於賣方之房地產產權與其屋況也進行必要審查。最後，於完成房地產權利名義移轉登記及交付時，公證人應將其收到之價金轉匯給賣房人，並應將貸款房地產之抵押情況與有關資料上報國家稅務總局部門，且其上報期限不能超過簽署後之貳個月。是法國公證人係整個房地產買賣交易之中心，並經國家賦予監督檢查不動產交易中之借貸、付款與交付房屋等過程之職能。

德國
     德國對於讓與不動產所有權之債權契約，未作成公證書者，不生法律效力，此觀德國民法第313條規定：「當事人一方以轉讓或受讓土地所有權為義務之契約，需經公證人公證。」即明。另因德國採物權無因性理論，是除當事人間需訂立債權契約外，尚應訂立物權契約，依德國民法第925條規定，讓與土地所有權之物權合意，需由雙方當事人或其代理人同時到埸，向主管登記機關表示，或作成公證，或以訴訟上和解程序解決。未依此種方式締結讓與土地所有權之物權合意者，不能進行登記。又依德國住宅所有權法第4條規定，設定住宅所有權之債權契約與物權契約，也應採取與讓與土地所有權之同一方式辦理。另依德國土地登記法第13條、18條、19條等規定，登記官員為登記前，只需審查當事人之申請，是否有預備登記，及利害關係人同意登記之意思表示。同時，依德國不動產法第29條規定，辦理不動產登記時，關於地役權、限制人役權、物上用益權、不動產先買權、土地負擔、抵押權、土地債務、預告登記等不動產物權之同意登記承諾文件，必須經由公證人辦理認證。故德國法雖對於物權合意未設強制公證規定，但基於上述規定，實務上，當事人就債權契約、物權合意、利害關係人同意登記之承諾文件，通常在公證人面前以同一個證書作成。足證德國公證人和登記人員共同保障了不動產登記之準確性與公信力，進而確保不動產交易之安全與迅速。

     我國學者有謂，在法制上，公證法歷來以保護人民私權與澄清訴訟根源為目的。所謂「私權之保護」係指私權被侵害者，固可依民事訴訟以救濟之，而其證明須有確實之證據方法，不然當事人無由證其直，曲者遂得起而爭之，則私權時有被侵害之虞，凡為法律行為或關於私權之事實，須請求公證人作成公證書或認證私證書，方足使權利得以確定，故公證制度之目的在保護人民之私權也；所謂「澄清訴訟根源」係指訴訟原因大多數皆由證據不確定而起，若能使人民於每個法律行為或關於私權之事實發生之時，即向法院請求作成公證書或認證私證書，則訴訟自無由發生也。國際拉丁公證聯盟主席安貝爾·卡波拉對公證作用曾云：「無論過去、現在或是未來，任何其他法律制度都不能像公證制度那樣，對個人和國家提供如此之利益與安全保證。尤以大陸法系之拉丁公證人已形成一種專職化之法律職業，其公證業務領域寬、範圍廣，幾乎涉及市民社會生活的方方面面和所有之私權領域。
     一般而言，法定公證事項之範圍與數量最能體現一個國家公證制度之預防性質及國家干預之程度。大陸法系國家公證制度中之法定公證十分成熟，其法定公證事項主要為(1)公司設立、決議、修改章程等活動(2)婚姻家庭事項(3)不動產事項等。我國民法係參酌德、瑞各國成規而制定，在公證制度之價值定位上具有與大陸法系國家相近之社會經濟環境和法律文化理念。而德、瑞、法等先進國家，早已將公證制度廣泛地應用於不動產交易及其物權移轉、設定、變更等法律行為之審查與證明，藉以確保市埸交易之安全與維護不動產登記制度之公信力，並正常運作上百年之歷史，使公證制度融入一般人民生活中，是不爭之事實。所謂「他山之石，可以攻錯」，反觀，我國已由農業社會發展至工商社會，國民所得亦達已開發國家之列，為了避免社會之矇騙、擅權等糾紛，並追求社會生活之和諧，及建立拉丁公證制度，乃參考德國民法第313條及瑞士債務法第216條之立法例而增設民法第166條之1規定，然迄今已過6年有餘，仍未見司法院有任何積極與行政院訂定實行該條文之日期安排，誠屬遺憾。畢竟，不動產標的價格昂貴，一般人縱然省吃儉用，或許終其一生，也只有一次買受不動產的經驗，若此攸關人民居家需求之重大法律政策的法定公證規定不能早日落實實施，非僅不能滿足民眾都能擁有及享受居住環境與安心生活之基本需求，更有礙我國不動產交易安全制度之建立，就司法院正推行之拉丁公證制度言之，也將因欠缺法定公證業務支撐而陷入不得不限制民間公證人人數增加之惡性循環的窘境。因此，本文認為在我國現行之民間公證人制度基礎上，實有必要於不動產交易市埸中配套引進歐美國家盛行多年之不動產法定公證制度。換言之，即應逐步開放實施民法第166條之1規定(如先實施不動產之移轉公證，日後再實施不動產之設定公證及變更公證)，以健全我國不動產之交易安全制度。