民間公證人－重慶聯合事務所

受到經濟不景氣的影響，不動產交易市場上民眾購屋自住或營業的需求呈現遲緩成長的趨勢。相較之下，民眾租屋(或土地)自住或營業的需求，則有逐步成長的趨勢。不可避免的，因租約產生的糾紛與訴訟也日益增加。為此，我國民事訴訟法於民國八十八年一月十五日，修正該法第四百零三條(下同)有關強制調解事項之規定，同條第一項第五款規定：「因增加或減免不動產之租金或地租發生爭執者」於起訴前，應經法院調解。其修正之理由係因，其具有濃厚的非訟事件之性質，亦即法院之裁判主要在定將來之權利義務，而非判斷過去權利義務之事件，且運用訴訟外解決紛爭之手段，有助於疏減訟源，合理分配司法資源。
然因租賃關係所生之糾紛又豈僅限於因「增」、「減」租金之糾紛，舉凡因：租金之遲延給付或拒絕給付、押租金惡意扣減及房屋於租期屆滿時未依約按時返還或未依約履行回復原狀之義務等，因租賃關係所生之紛爭，而上揭之紛爭均不在強制調解規定所能包攝之範圍內。是故，「公證制度」便扮演了「預防紛爭於事前，消弭訴訟於事後」之功能。其實益可分就出租人及承租人兩個面向來觀察，茲整理分述如後：

一、就出租人方面：其因租約公證所能獲得之實益，整理陳述如後：

1.	就租金給付方面：依公證法第十三條第一項第一款之規定及強制執行法第四條第一項第四款之規定，出租人就承租人未依約按時給付租金時，出租人得檢附公證書，爰引上揭規定聲請逕付強制執行，而毋庸經勝訴判決確定，使得聲請之。有效且迅速保障了出租人對租金收取的時效性。
2.	就房屋返還方面：依公證法第十三條第一項第三款之規定「租用或借用建築物或其他工作物，定有期限並應於期限屆滿時交還者。」，如承租人未依約返還房屋時，出租人得爰引上揭條文之規定，聲請逕付強制執行。防止房客於租賃期間屆滿後，惡意違約繼續占有使用房屋，導致房東需另行提起訴訟，耗時費力以維自身權益之情形。
3.	就回復原狀方面：出租人可藉由公證人在公證書上就房屋現狀為「翔實」之記載，並完整保存其原狀之記錄。使該租賃標的物之原狀，於租賃期間屆滿返還時，可依據公證書之存證方式，使「返還原狀」無所爭議。防止因此而生之糾紛，有效促進房屋返還之速度。減少當事人因對「原狀」有所爭執，致使房屋遲滯無法返還，使出租人無法迅速再為出租，蒙受經濟上之損失。

二、就承租人方面：其因租約公證所能獲得之實益，整理分述如後：

1.	關於租金調整與維持部份：「租金」是使用承租標的物的對價，也是租賃合約的重要構成要素之一。當然，它更是糾紛的來源之一。但是，站在承租人的立場來看除了定期給付租金外，更重要的租金的「調整」與「維持」。在景氣佳、或其業務盈收狀況良好時，出租人可能非理性地或策略性地調漲租金，導致使原有租賃關係受到破壞；在景氣不佳、或業務盈收欠佳時，又欠缺調降之合法基礎。因此，租金之「調整」與「維持」的標準對承租人便非常重要。倘若能將其標準透過「公證」方式來加以確定，使之成為「公證書」記載之一部份不僅大大提昇了其證據力、公信力，更有令雙方當事人「禁止反覆」之效果，使其「調整」或「維持」不僅有合法、合理之基礎，更在雙方當事人可得預期之範圍，減少任一方非理性地或策略性地「調漲」或「減低」租金，破壞穩定運作之租賃關係。
2.	關於押租金返還部份：經公證之租約，就押租金返還之部份，承租人一如出租人同受公證法第十三條第一項第一款之規定及強制執行法第四條第一項第四款之效力所及，承租人亦可爰引上揭規定聲請逕付強制執行，無庸經勝訴判決確定，防止出租人藉故惡意扣減押租金之情形；並可迅速獲得法律上之救濟。
3.	關於「買賣不破租賃」部份：民法第四百二十五條規定「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」同條第二項規定「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾至五年或未定期限者，不適用之。」，本條之規定係本次債篇修法所新修訂之規定，其主要理由係因「買賣不破租賃原則，具有債權物權化之效力，在長期或未定期限之租賃契約，其於當事人之權義關係影響甚鉅，宜付公證，以求權利義務內容合法明確，且可防免實務上常見之弊端，即債務人於受強制執行，與第三人虛偽訂立長期或不定期限之租賃契約，以妨礙債權人之強制執行(目前因有土地法第一百條及第一百零三條之規定，民法第四百五十條第二項於出租人幾無適用之餘地)，俾杜爭議而減訟源。故明定未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，排除買賣不破租賃原則，而不適用第一項之規定，爰增訂第二項」。而承租人於公證後，占有租賃物的期間中即使出租人將其房屋所有權移轉於他人，該租賃合約依前述之規定仍受「買賣不破租賃原則」之效力所及。因此，承租人並不會因房東或屋主將房屋出售而導致原有的「租賃關係」受到破壞，而使租約失其效力。此外，若係經營商業店面或公司行號者其首重經營之「穩定性」及「固定性」，自然也就較易選擇訂立租賃期間較長之租賃合約，而為免受到民法第四百二十五條第二項規定之排除，及確保長期營運地點的穩固與安定，此種長期租賃合約應付公證較能確保承租人之利益，並能提高該租賃合約的公信力及證明力。
4.	關於租金調整與維持部份：「租金」是使用承租標的物的對價，也是租賃合約的重要構成要素之一。當然，它更是糾紛的來源之一。但是，站在承租人的立場來看除了定期給付租金外，更重要的租金的「調整」與「維持」。在景氣佳、或其業務盈收狀況良好時，出租人可能非理性地或策略性地調漲租金，導致使原有租賃關係受到破壞；在景氣不佳、或業務盈收欠佳時，又欠缺調降之合法基礎。因此，租金之「調整」與「維持」的標準對承租人便非常重要。倘若能將其標準透過「公證」方式來加以確定，使之成為「公證書」記載之一部份不僅大大提昇了其證據力、公信力，更有令雙方當事人「禁止反覆」之效果，使其「調整」或「維持」不僅有合法、合理之基礎，更在雙方當事人可得預期之範圍，減少任一方非理性地或策略性地「調漲」或「減低」租金，破壞穩定運作之租賃關係。

三、結語：

俗諺云：「預防重於治療」，在許多因租屋訴訟糾紛產生的背後均呈現國民欠缺預防法治觀念的現象。「公證制度」便如同預防針的功能，旨在藉由公證人行使國家「公」的證明權力及善盡闡明法律疑義的義務，使將來可能產生的訴訟消弭於無形。即使將來訴訟產生，藉由公證書的詳細之記載使證據能完整的「保留」與「呈現」，有助於法官爭點的整理及心證的迅速形成，有利於紛爭迅速獲致解決。現我國公證制度採行「民間公證」與「法院公證」雙軌並行的公證制度，未來將更進一步與世界潮流接軌採行由「民間公證」之單軌制的公證制度，相信有了民間公證人的加入更能健全預防司法的功能減少訟累，也更能加強司法為民服務之便利性。在不景氣的當下，相信花小錢辦租約公證(打預防針)一定比花大錢進行租約訴訟(看醫生、吃藥)要更為方便且迅速有效，保障雙方之權益且更能維繫、督促雙方當事人誠實履約，妥善行使契約之權利、履行契約所定之義務。